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出租汽车运输合同纠纷案例分析一

发布时间:2013/10/13 责任编辑:楠楠
周某诉仁寿县汽 ...
周某诉仁寿县汽车运输有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

  一、基本案情

  2010年3月11日,姜某某与被告xx县汽车运输有限责任公司(以下简称运输公司)签订了一份房屋租赁合同,合同约定,姜某某将属于自己所有,位于四川省仁寿县文林镇一栋一层门市一间,面积为44.35房屋出租给运输公司,租期从2010年3月到2014年9月,租金每年为54,328元,租金交付办法为:按先交租金后用场地的原则,分每半年度交付,每半年的租金都必须提前10日交付。合同签订后,姜某某将房屋交付给运输公司,运输公司则将承租的房屋交付xx市xxx商场(以下简称L商场)对外招租后进行经营管理统一使用。

  2010年8月30日,姜某某、杨某与原告周某某就该门市签订了房屋买卖合同书,合同约定,姜某某、杨某将属于自己所有的,位于四川省仁寿县文林镇一栋一层门市一间,面积44.35平方米的房屋出售给原告周某某。合同签订后,双方于同年9月办理了相关产权过户手续,并将该房屋所有权人变更的事实告知了被告人运输公司。

  根据房屋租赁合同之约定,被告运输公司应于2010年9月向原告缴纳租金,但直至同年12月初,被告并未实际支付当期租金,由此发生纠纷。

  2010年12月6日,原告周某某委托北京市惠诚(成都)律师事务所律师黄群向运输发出律师函,提出三点要求:

  1、要求运输公司自收到函件之日起三个工作日内,一次性交纳所欠房租;2、立即纠正违法转租行为;3、如果运输公司未能在上述时间内一次性向周某某交付应支付的房租并纠正违法转租行为,将依法采取相关法律行动,由此造成的一切后果均由运输公司自行承担,该函结尾处告知了联系方式等。2010年12月7日,被告运输公司律师函后,仍未支付所欠房租。2010年12月14日,原告周某某再次委托北京市惠诚(成都)律师事务所律师黄群向运输公司发出《解除房屋租赁合同书通知书》,《通知书》内容为:运输公司未在合理期限内支付所欠房租和纠正违法转租行为,为此,根据《中华人民共和国合同法》第96条、第224条、第227条之规定,解除2010年运输公司与姜某某签订的《房屋租赁合同书》,要求1、运输公司自收到本通知书之日起5个工作日内全部迁出租赁场地,同时向周某某交清所欠房租,并结清水、电费及滞纳金;

  2、逾期代理律师将根据周某某的授权,依法采取法律行动,由此造成的一切后果均由运输公司自行承担。2010年12月15日,被告运输公司收到该通知书后仍置之不理,也未在法律规定的时间内要求确认《解除租赁合同通知书》的效力。

  2011年1月4日,北京市惠诚(成都)律师事务所律师黄群根据周某某授权,依法向四川省xx县人民法院起诉,要求法院判令运输公司交付房屋,并支付2010年9月后所欠房租。

  二、审理:

  针对原告周某某的起诉,被告运输公司答辩认为:1、原告所诉称的部分是事实,无异议,被告转租不是事实;2、原告的律师函收到了,解除租赁通知书被告未收到;3、被告方未违约,租金未交付是多长通告原告,原告未领取,原告要求返还房屋的诉讼请求不成立,请求判令驳回原告的诉讼请求。

  原告周某某的委托代理人,律师事务所律师认为:

  1、2010年3月11日《房屋租赁合同》的当事人是姜某某与被告运输公司,运输公司作为承租人,本应自己使用该租赁房屋,但其未经出租人同意将租赁房屋转租给L商场,系违法转租。2010年8月30日,姜某某、杨某将该门市卖给原告周某某,并办理了相关产权过户登记,周某某成为该房屋合法所有权人,享有原出租人全部权利并承担义务。

  2、周某某受让该房后,根据买卖不破租赁原则,原房屋租赁合同继续有效,但是鉴于L商场并非原房屋租赁合同当事人,运输公司通过承租房屋的转租每年获取利益,侵犯原告周某某收益权,周某某有权以运输公司擅自转租为由解除原《房屋租赁合同书》,《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第(二)款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  3、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;

  4、在运输公司未根据《房屋租赁合同》之约定实际支付房租的情况下,2010年12月6日,原告周某某委托律师向被告运输公司发出律师函,要求其在合理期限内支付,被告自认收到律师函后未采取积极措施完成支付,为此,2010年12月14日,原告周某某委托北京市惠诚(成都)律师事务所律师黄群根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定,通知解除《房屋租赁合同》,符合法律的规定。据此,原《房屋租赁合同书》业经原告通知解除,本案已经不存在《租赁合同》应否需要解除的问题,而只能是被告如何尽快搬出租赁房屋并支付所欠租金的问题。

  2011年四川省xx县人民法院作出(2011)仁寿民初字第xxx号民事判决书,该判决书认为:原告周某某购买了案外人姜某某、杨某位于xx县文林镇一栋一层商业门市后,便及时告知被告。被告与案外人姜某某签订的房屋租赁合同中关于案外人姜某某应该享有的权利和应当承担的义务,也随之转移给原告,产权转移后发生的租金被告应付原告周某某。原告的委托代理人在向被告发出律师函后,被告仍未履行合同义务,原告于2010年12月14日向原告发出《解除房屋租赁合同书的通知书》,被告在法律规定的时间内未申请确认该《解除房屋租赁合同书的通知书》的效力,应当认为原告发出的解除通知有效,即租赁合同已经解除。原告的诉讼请求成立,本院予以支持。被告在辩称时称通知过原告来领取房租,但被告未提供证据证明,本院不予采信,其提出的未收到原告发出的解除通知辩解理由,因原告两次以同样方式快递,被告承认收到了催款通知而未收到解除通知

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